Главная » Ваш юрист » Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительстве

Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительстве

Что делать если покупатель имел неосторожность связаться с долгостроем и уже подписал ДДУ, но с каждым днем укрепляется во мнении, что пока получит квартиру, пройдет не один год? А возможно застройщик и вовсе не желает в будущем передавать объекты дольщикам. Или дольщик получил квартиру в таком виде, что если бы у него была возможность воочию ознакомиться с жилым помещением до покупки, то после осмотра он не захотел бы ее брать даже по низкой стоимости. При таких проблемах нужно обращаться к положениям законодательства, регулирующим особенности расторжения ДДУ. Раскроем некоторые детали более подробно ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-80-71. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:
  • Основания расторжения ДДУ
  • Обычный порядок
  • По воле дольщика
  • По инициативе застройщика
  • Регистрация и пошлина
  • Сроки
  • Ответственность
  • Заключение

Основания расторжения ДДУ

Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительствеПри невыполнении обязанностей по ДДУ или нарушения условий договора сторона правомочна расторгнуть договор единолично либо судебным способом. Специфика договора позволяет систематизировать нарушения по интересам сторон. Интересы дольщика состоят:

  1. В получении, принятии построенной и введенной в эксплуатацию качественной квартиры согласно ДДУ и прочей документации.
  2. В получении жилья в срок по ДДУ.

Нарушение же интересов застройщика связаны с просрочкой или систематическим нарушением оплаты. Это объясняется спецификой их юридического статуса. Застройщик имеет прямую обязанность передать дольщику жилье после получения разрешения об эксплуатации в необходимый срок, а участник такого строительства – оплатить и принять объект передачи.

Если дольщик будет уклоняться от принятия квартиры, например, в связи с обнаружившимися ее недостатками вместо того чтобы акцептировать акт приемки жилья с составлением протокола разногласий, тогда квартира будет считаться переданной в срок, в который она должна была подлежать передаче.

Обычный порядок

По воле дольщика

1 этап. Выясняем, в каком порядке будет расторгаться ДДУ

Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительствеРасторгнуть договор можно с помощью трех способов:

  1. Единоличный порядок (без учета мнения другой стороны).
  2. Судебный.
  3. Через составление соглашения о расторжении ДДУ.

Единолично ДДУ расторгается дольщиком при условиях:

  • если застройщик отступил от времени передачи квартиры на два месяца. Такой срок должен содержаться в самом договоре. Если его нет, то договор вовсе считается незаключенным;
  • в созданной квартире было нарушение требований к жилью по договору, и при этом произошло ухудшение качества жилого помещения, либо обнаружились другие недочеты, что сделали жилище непригодным для проживания. При этом на дольщика распространяются положения законодательства по защите потребителей при условии, если квартира приобретается для личных целей, а не с целью перепродажи, например. Перед тем как прекратить действие договора дольщик правомочен потребовать:

    • бесплатной ликвидации недостатков в течение разумного срока. Этот срок являет собой оценочную категорию, но есть мнение специалистов, которые опираясь на юридическую практику, признают такой срок равным месяцу. Можно считать разумным такой срок, что предполагает устранение недочетов в определенный период времени, который обычно необходим при сравнимых обстоятельствах. Если положительных изменений в течение такого срока не происходит, то устанавливается итоговый семидневный срок для исправлений недостатков;
    • приуменьшения стоимости договора пропорционально существующим нарушениям;
    • либо компенсацию на самоличное устранение этих недостатков.

Если такие действия по исправлению не имели место быть, то дольщик прекращает договор без учета мнения застройщика. Претензии по качеству разрешается предъявлять в процессе всего срока гарантии, который определяется в договоре. Он должен быть равен как минимум пяти годам с момента приемки квартиры:

  • серьезного нарушения качества квартиры. Опять оценочная категория, но по общему смыслу законодательства существенными (или серьезными) можно назвать такие негативные изменения в качестве, когда дольщик значительно лишается того, на что мог рассчитывать еще при акцептировании договора.
    И если он при этом увидел квартиру до заключения ДДУ, то не стал бы вступать в правоотношения с застройщиком либо ДДУ был бы подписан при значимо отличных условиях.
  • если поручительства банка составляет по времени меньше двух лет по сравнению со временем передачи жилья. Если такое поручительство истекает до нужного срока по закону, то за месяц до его окончания, застройщик и поручитель обязаны предупредить об этом дольщика. После его прекращения застройщик должен перезаключить договор с поручителем в пятнадцатидневный срок.

К судебному порядку обращаются в более серьезных случаях:

    Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительстве

  • когда стройка приостанавливается временно или постоянно, если становится понятно, что квартира не будет в рамках срока передана дольщику. Например, это случаи банкротства организации или подозрения на несостоятельность. Лучше всего действия по расторжению сделать еще до того, как начнутся необходимые процедуры, потому что в такой период существует определенная очередность, сроки и другие моменты, которые будут дополнительно осложнять ситуацию;
  • если было серьезное изменение проектной документации или размера квартиры. Изменения в такие документы ежеквартально обновляются. Информация об изменениях должна быть доведена до покупателя в рамках десяти суток через опубликование в СМИ или интернете, если привлечение денег осуществлялось посредством рекламы, или посредством личного ознакомления при волеизъявлении самого гражданина. Печальнее всего, если эконом-жилье всего с одной комнатой изменилась в сторону уменьшения. Парочка квадратных метров – и жилье уже перестает быть комфортным и просторным;
  • при изменениях целевой направленности коммунального имущества, нежилых по назначению помещений в доме.

Перечни не исчерпывающие, дополнительные условия волевого прекращения договора могут содержаться в законодательстве либо ДДУ.

Соглашение о расторжении составляется при условии достижения компромисса об этом между сторонами. Как правило, это редкие случаи, ведь часто расторжение происходит по вине какой-то стороны, неудовлетворенности действиями стороны. В деловой сфере никто особо не горит стремлением пойти навстречу виновному лицу. Потому что время – деньги.




Согласно общим положениям законодательства в судебные инстанции обращаются только при условии, если на уведомление о расторжении был получен отказ или не получен ответ в предусмотренный срок. Обычно это тридцатидневный срок. Поскольку перечень условий, в связи с которыми возможно одностороннее прекращение договора по волеизъявлению стороны, законодательно очерчен, то в этих случаях по истечении необходимого времени договор подлежит лишь прекращению во внесудебном порядке.

2 этап. Направление уведомления застройщику

Письмо должно иметь вид заказного письма. Должно быть с описью вложения. ДДУ признается прекращенным с момента, когда было направлено предупреждение об одностороннем отказе.

3 этап. Регистрация единоличного прекращения договора в Росреестре

Дольщик обязан обратиться с пакетом документом в Росреестр для внесения записи о расторжении в ЕГРП. Росреестр в процессе рабочего дня должен проинформировать другую сторону об этом.

4 этап. Возврат уплаченных сумм и компенсация

Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительствеДеньги, что дольщик уже успел уплатить по ДДУ, возвращаются фирмой в рамках двадцати дней. И в десятидневный срок при судебном способе расторжения. Исчисление при этом ведется в рабочих днях.

Кроме этого, дольщик получает проценты за использование своими средствами организацией в сумме 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, индексированной на день выполнения обязанности по возврату денег и процентов. Исчисление процентов ведется с того дня, когда была внесена хотя бы часть необходимой стоимости по ДДУ. Проценты гражданам платятся в удвоенном выражении.

Если в рамках этих сроков гражданин не объявится, тогда его денежные средства отправляются в депозит у нотариуса по месту расположения застройщика. Такие действия должны быть сделаны в течение двух суток с первого рабочего дня по истечении срока получения возврата.

По инициативе застройщика

1 этап. Имеются ли основания для расторжения ДДУ?

Эти случаи связаны с просрочкой или несвоевременной оплатой согласно правилам договора:

  1. При просрочке в случае обязательства уплаты полной суммы квартиры минимум на 2 месяца.
  2. При просрочке по правилам систематических выплат стоимости жилья сроком больше 2 месяцев.
  3. При правилах уплаты стоимости квартиры периодическими выплатами (рассрочка), если они нарушались 3 раза в процессе календарного года.

2 этап. Направление уведомления с предупреждением об оплате

При наличии причин требовать прекращения договора организацией должно быть сделано письменное предупреждение об обязанности уплаты с указанием последствий неуплаты. Письмо имеют вид заказного с наличием описи вложения. Если обязательство не исполняется дольщиком, и застройщик осведомлен о получении им письма, или письмо возвращается обратно, тогда договор является прекращенным с момента уведомления.

Важно знать, что даже если дольщик отказывается от получения письма или отсутствует в это время на месте, то ДДУ все равно считается прекращенным.

Как только пройдут 30 дней с момента предупреждения, застройщик правомочен расторгнуть договор без учета мнения дольщика.

3 этап. Регистрация расторжения ДДУ

Аналогичный для дольщика порядок.

4 этап. Возврат средств и возмещение убытков

С единоличным расторжением договора ДУ застройщиком, он обязан вернуть все деньги, что были уже уплачены гражданином. Это должно произойти в десятидневный срок с момента расторжения. Если дольщик не приходит за своими денежными средствами, то застройщик вносит эту сумму в депозит к нотариусу по месту расположения организации-застройщика.

Такие действия должны быть сделаны в течение двух суток, при этом отсчет идет от первого (рабочего) дня при истечении срока возврата средств. Организация должна проинформировать о внесении денег на депозит бывшего дольщика.

За нарушения правил оплаты по договору дольщик платит неустойку в порядке, что определяется ДДУ. Ему не нужно платить проценты от стоимости жилья по причине того, что никакие денежных вклады он не получал и не использовал.

Регистрация и пошлина

Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительствеРасторжение ДДУ подлежит регистрации, как и его заключение. Госпошлина уплачивается только при способе расторжения договора посредством заключения соглашения и составляет 350 рублей. При расторжении в единоличном или судебном порядке пошлина за расторжение дополнительно не платится. При регистрации такие сведения должны вноситься в ЕГРП. Для того чтобы зарегистрировать расторжение ДДУ необходимо написать заявление, приложив к нему доказательства расторжения в зависимости от его способа, иные необходимые документы, как-то:

  • собственно соглашение;
  • копия судебного решения, заверенная в установленном порядке;
  • копия уведомления с предупреждением (при одностороннем акте расторжения);
  • паспорт (другой документ идентифицирующий лицо);
  • если гражданин состоит в браке, то нужно еще согласие жены (мужа), заверенное нотариально;
  • документы, уполномочивающие представителя на определенные действия, часто доверенность.

Эти документы отправляются в Росреестр.




Сроки

ДДУ признается расторгнутым без учета мнения второй стороны с момента направления стороне уведомления о намерении прекратить обязательство.

При судебном способе договор считается прекратившим действие при вступлении судебного акта в силу.

При подписании соглашения ДДУ признается прекращенным после регистрации в компетентных органах.

Ответственность

Если застройщиком нарушаются сроки по возврату денег, то за их использование он дополнительно платит проценты в величине 1/300 ставки рефинансирования от указанной суммы. Исчисление при этом производится со следующего после истечения сроков дня и до момента зачисления или возврата средств иным образом.

Для граждан здесь опять установлены привилегии в части возврата суммы в удвоенном размере.

Заключение

Порядок заключения ДДУ тщательно защищает дольщика от рисков (подробнее о рисках при ДДУ), не ото всех, но максимальным образом. И даже в таких случаях случаются непредвиденные обстоятельства. Для денонсации ДДУ должен быть соблюден определенный законом порядок, без которого такую процедуру не осуществить. В статье расписаны поэтапные шаги с указанием деталей, так чтоб стало понятно рядовому покупателю. Надеемся, что наши советы с учетом проблемных моментов на практике помогут вам легче понимать суть и природу операций по ДДУ и найти ответы на какие-то проблемные вопросы.
Ознакомьтесь с подводными камнями при ДДУ.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Мошенничество, ст

Мошенничество, ст. 159 УК РФ: наказание, комментарии. Суть закона о мошенничестве Мошенничество (ст. 159 УК РФ) представляет собой хищение имущества, принадлежащего другому лицу либо приобретение ...

Правоспособность и дееспособность гражданина: возможности признания, ограничения, лишения

Один из важнейших и неотъемлемых факторов полноправного участия лиц в общественных процессах – признание их правоспособности и дееспособности. По сути, социум – это реализация данных ...

Продажа автомобиля находящегося в автокредите

Использование автокредита является достаточно популярным способом приобретения автотранспортных средств гражданами. Заёмные средства позволяют не ждать долгое время, собирая необходимую сумму денег, а купить понравившийся автомобиль ...

Как правильно оформить у нотариуса завещание на наследство?

Если Вы хотите оставить свое имущество конкретным лицам, невзирая на порядок наследования по закону, единственный способ – закрепить свою волю в завещании. Но помните, что ...

Получение выписки из ЕГРЮЛ в налоговой

Образование юридического лица сопровождается обязательным внесением информации об этом в Единый государственный реестр. Эта база данных содержит всю информацию, касающуюся не только существующих организаций и ...

Фактический и формальный способы принятия наследства

Пока человек ещё только звонит в нотариальные конторы насчёт открытия наследства, собирает документы и консультируется, он ещё не совсем наследник. По-настоящему право так называться человек ...

Освобождение от уплаты задолженности по алиментам

К сожалению, даже наличие судебного акта (решения или приказа суда), не говоря уже об устной договоренности о предоставлении денежного содержания, не гарантирует своевременное и неуклонное ...

Документы о согласии на развод, решение суда и свидетельство о расторжении брака

Независимо от возраста, пола, социального положения или вероисповедания люди постоянно сталкиваются с непреодолимыми разногласиями в семейной жизни, и, как следствие, с расторжением брака. Органы записи ...

Какая ответственность за дачу ложных показаний по административному делу?

В соответствии с действующим законодательством, в процесс по административному делу в качестве свидетеля может быть вызван гражданин, которому известны сведения, подлежащие установлению. Но далеко не ...

Как доказать черную зарплату в суде?

Если вы на своём рабочем месте не устроены официально и получаете «чёрную» заработную плату, то вы должны отдавать себе отчёт, что работодатель существенным образом нарушает ...

Наймодатель и наниматель: права и обязанности

В России человек может пользоваться собственным жильем, арендовать , получать в найм, проживать в социальном жилье, то есть полученном по социальному найму. В нашей небольшой ...

Какими должны быть ваши действия при взыскании алиментов?

Вы подготовили иск, собрали все необходимые приложения, весь пакет документов передали в канцелярию соответствующего суда. Ваше заявление принято. Что теперь? Процедура взыскания алиментов по решению ...

Чем грозит отсутсвие прописки регистрации?

В России до сих пор существует путаница в понятиях «регистрация» и «прописка», а также «место жительства» и «место пребывания». Часть населения уверена, что это синонимы, ...

Раздел имущества между супругами как получить свое&#187

У пары, прожившей какое-то время в браке (не важно, в законном или гражданском), появляются не только совместные интересы и дела, но и общие вещи, техника, ...

Какие пособия и льготы получают матери-одиночки в России?

Растить ребенка сложно даже полным семьям. Одиноким же мамочкам приходится и вовсе несладко. Ведь некому подстраховать их во время декретного отпуска или болезни ребенка, да и ...

Какие документы нужны для получения материнского капитала в 2015-2016 годах в России?

При нестабильной ситуации в мире и стране далеко не многие пары решаются заводить больше, чем одного ребенка. Чтобы улучшить демографическую ситуацию, правительством был разработан ряд ...

Права отца, матери и других родственников на ребенка после развода

Ну не получилось у людей остаться близкими, сохранить семью, решили развестись. Хорошо, когда остаются нормальные отношения, когда обиды не застилают разум и позволяют адекватно оценивать ...

Со скольки лет начинается брачный возраст?

Для вступления в брак молодоженам необходимо достичь определенного возраста. Далее будет рассказано более подробно о таком условии. Брачный возраст в РФ Минимальный возможный возраст для ...

Отказ и запрет на усыновления ребенка

При усыновлении ребенка ранее являвшегося круглым сиротинушкой,у несовершеннолетнего в его новом статусе появляются те же права, что и у родного потомства родителя. Поэтому прежде чем ...

Инструкция по банкротству ООО с долгами

Сегодня многие учредители Обществ с Ограниченной Ответственности (или сокращенно ООО) интересуются, каким образом можно ликвидировать те из них, у которых есть долги. Причины появления этих ...

Муниципальная квартира: могут ли попросить на выход?&#187

Муниципальной называется квартира из жилого фонда субъектов Российской Федерации. Граждане проживают в ней по социальному найму. Право на проживание в такой квартире подтверждено пропиской гражданина. ...

Какая ответственность за дачу ложных показаний?

Объективность и непредвзятость расследования и судебного решения во многом зависит от такого фактора, как правдивые показания свидетелей, потерпевших или обвиняемых. Любые искажающие истину сведения могут ...

Документы необходимые для развода без согласия супруга

Разрушение семейных отношений, к сожалению, не является редко встречающимся в нашей жизни событием. Ежегодно тысячи семейных пар расходятся – кто-то по обоюдному согласию, в каких-то ...

Сколько процентов от зарплаты, нужно выплачивать алиментов за 3-х детей?

То, что родители имеют равные обязанности по обеспечению детей – факт общеизвестный. Пока семья едина, это условие выполняется, но как только происходит оформление развода одному ...

Рейтинг@Mail.ru