Главная » Ваш юрист » Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительстве

Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительстве

Что делать если покупатель имел неосторожность связаться с долгостроем и уже подписал ДДУ, но с каждым днем укрепляется во мнении, что пока получит квартиру, пройдет не один год? А возможно застройщик и вовсе не желает в будущем передавать объекты дольщикам. Или дольщик получил квартиру в таком виде, что если бы у него была возможность воочию ознакомиться с жилым помещением до покупки, то после осмотра он не захотел бы ее брать даже по низкой стоимости. При таких проблемах нужно обращаться к положениям законодательства, регулирующим особенности расторжения ДДУ. Раскроем некоторые детали более подробно ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-80-71. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:
  • Основания расторжения ДДУ
  • Обычный порядок
  • По воле дольщика
  • По инициативе застройщика
  • Регистрация и пошлина
  • Сроки
  • Ответственность
  • Заключение

Основания расторжения ДДУ

Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительствеПри невыполнении обязанностей по ДДУ или нарушения условий договора сторона правомочна расторгнуть договор единолично либо судебным способом. Специфика договора позволяет систематизировать нарушения по интересам сторон. Интересы дольщика состоят:

  1. В получении, принятии построенной и введенной в эксплуатацию качественной квартиры согласно ДДУ и прочей документации.
  2. В получении жилья в срок по ДДУ.

Нарушение же интересов застройщика связаны с просрочкой или систематическим нарушением оплаты. Это объясняется спецификой их юридического статуса. Застройщик имеет прямую обязанность передать дольщику жилье после получения разрешения об эксплуатации в необходимый срок, а участник такого строительства – оплатить и принять объект передачи.

Если дольщик будет уклоняться от принятия квартиры, например, в связи с обнаружившимися ее недостатками вместо того чтобы акцептировать акт приемки жилья с составлением протокола разногласий, тогда квартира будет считаться переданной в срок, в который она должна была подлежать передаче.

Обычный порядок

По воле дольщика

1 этап. Выясняем, в каком порядке будет расторгаться ДДУ

Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительствеРасторгнуть договор можно с помощью трех способов:

  1. Единоличный порядок (без учета мнения другой стороны).
  2. Судебный.
  3. Через составление соглашения о расторжении ДДУ.

Единолично ДДУ расторгается дольщиком при условиях:

  • если застройщик отступил от времени передачи квартиры на два месяца. Такой срок должен содержаться в самом договоре. Если его нет, то договор вовсе считается незаключенным;
  • в созданной квартире было нарушение требований к жилью по договору, и при этом произошло ухудшение качества жилого помещения, либо обнаружились другие недочеты, что сделали жилище непригодным для проживания. При этом на дольщика распространяются положения законодательства по защите потребителей при условии, если квартира приобретается для личных целей, а не с целью перепродажи, например. Перед тем как прекратить действие договора дольщик правомочен потребовать:

    • бесплатной ликвидации недостатков в течение разумного срока. Этот срок являет собой оценочную категорию, но есть мнение специалистов, которые опираясь на юридическую практику, признают такой срок равным месяцу. Можно считать разумным такой срок, что предполагает устранение недочетов в определенный период времени, который обычно необходим при сравнимых обстоятельствах. Если положительных изменений в течение такого срока не происходит, то устанавливается итоговый семидневный срок для исправлений недостатков;
    • приуменьшения стоимости договора пропорционально существующим нарушениям;
    • либо компенсацию на самоличное устранение этих недостатков.

Если такие действия по исправлению не имели место быть, то дольщик прекращает договор без учета мнения застройщика. Претензии по качеству разрешается предъявлять в процессе всего срока гарантии, который определяется в договоре. Он должен быть равен как минимум пяти годам с момента приемки квартиры:

  • серьезного нарушения качества квартиры. Опять оценочная категория, но по общему смыслу законодательства существенными (или серьезными) можно назвать такие негативные изменения в качестве, когда дольщик значительно лишается того, на что мог рассчитывать еще при акцептировании договора.
    И если он при этом увидел квартиру до заключения ДДУ, то не стал бы вступать в правоотношения с застройщиком либо ДДУ был бы подписан при значимо отличных условиях.
  • если поручительства банка составляет по времени меньше двух лет по сравнению со временем передачи жилья. Если такое поручительство истекает до нужного срока по закону, то за месяц до его окончания, застройщик и поручитель обязаны предупредить об этом дольщика. После его прекращения застройщик должен перезаключить договор с поручителем в пятнадцатидневный срок.

К судебному порядку обращаются в более серьезных случаях:

    Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительстве

  • когда стройка приостанавливается временно или постоянно, если становится понятно, что квартира не будет в рамках срока передана дольщику. Например, это случаи банкротства организации или подозрения на несостоятельность. Лучше всего действия по расторжению сделать еще до того, как начнутся необходимые процедуры, потому что в такой период существует определенная очередность, сроки и другие моменты, которые будут дополнительно осложнять ситуацию;
  • если было серьезное изменение проектной документации или размера квартиры. Изменения в такие документы ежеквартально обновляются. Информация об изменениях должна быть доведена до покупателя в рамках десяти суток через опубликование в СМИ или интернете, если привлечение денег осуществлялось посредством рекламы, или посредством личного ознакомления при волеизъявлении самого гражданина. Печальнее всего, если эконом-жилье всего с одной комнатой изменилась в сторону уменьшения. Парочка квадратных метров – и жилье уже перестает быть комфортным и просторным;
  • при изменениях целевой направленности коммунального имущества, нежилых по назначению помещений в доме.

Перечни не исчерпывающие, дополнительные условия волевого прекращения договора могут содержаться в законодательстве либо ДДУ.

Соглашение о расторжении составляется при условии достижения компромисса об этом между сторонами. Как правило, это редкие случаи, ведь часто расторжение происходит по вине какой-то стороны, неудовлетворенности действиями стороны. В деловой сфере никто особо не горит стремлением пойти навстречу виновному лицу. Потому что время – деньги.




Согласно общим положениям законодательства в судебные инстанции обращаются только при условии, если на уведомление о расторжении был получен отказ или не получен ответ в предусмотренный срок. Обычно это тридцатидневный срок. Поскольку перечень условий, в связи с которыми возможно одностороннее прекращение договора по волеизъявлению стороны, законодательно очерчен, то в этих случаях по истечении необходимого времени договор подлежит лишь прекращению во внесудебном порядке.

2 этап. Направление уведомления застройщику

Письмо должно иметь вид заказного письма. Должно быть с описью вложения. ДДУ признается прекращенным с момента, когда было направлено предупреждение об одностороннем отказе.

3 этап. Регистрация единоличного прекращения договора в Росреестре

Дольщик обязан обратиться с пакетом документом в Росреестр для внесения записи о расторжении в ЕГРП. Росреестр в процессе рабочего дня должен проинформировать другую сторону об этом.

4 этап. Возврат уплаченных сумм и компенсация

Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительствеДеньги, что дольщик уже успел уплатить по ДДУ, возвращаются фирмой в рамках двадцати дней. И в десятидневный срок при судебном способе расторжения. Исчисление при этом ведется в рабочих днях.

Кроме этого, дольщик получает проценты за использование своими средствами организацией в сумме 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, индексированной на день выполнения обязанности по возврату денег и процентов. Исчисление процентов ведется с того дня, когда была внесена хотя бы часть необходимой стоимости по ДДУ. Проценты гражданам платятся в удвоенном выражении.

Если в рамках этих сроков гражданин не объявится, тогда его денежные средства отправляются в депозит у нотариуса по месту расположения застройщика. Такие действия должны быть сделаны в течение двух суток с первого рабочего дня по истечении срока получения возврата.

По инициативе застройщика

1 этап. Имеются ли основания для расторжения ДДУ?

Эти случаи связаны с просрочкой или несвоевременной оплатой согласно правилам договора:

  1. При просрочке в случае обязательства уплаты полной суммы квартиры минимум на 2 месяца.
  2. При просрочке по правилам систематических выплат стоимости жилья сроком больше 2 месяцев.
  3. При правилах уплаты стоимости квартиры периодическими выплатами (рассрочка), если они нарушались 3 раза в процессе календарного года.

2 этап. Направление уведомления с предупреждением об оплате

При наличии причин требовать прекращения договора организацией должно быть сделано письменное предупреждение об обязанности уплаты с указанием последствий неуплаты. Письмо имеют вид заказного с наличием описи вложения. Если обязательство не исполняется дольщиком, и застройщик осведомлен о получении им письма, или письмо возвращается обратно, тогда договор является прекращенным с момента уведомления.

Важно знать, что даже если дольщик отказывается от получения письма или отсутствует в это время на месте, то ДДУ все равно считается прекращенным.

Как только пройдут 30 дней с момента предупреждения, застройщик правомочен расторгнуть договор без учета мнения дольщика.

3 этап. Регистрация расторжения ДДУ

Аналогичный для дольщика порядок.

4 этап. Возврат средств и возмещение убытков

С единоличным расторжением договора ДУ застройщиком, он обязан вернуть все деньги, что были уже уплачены гражданином. Это должно произойти в десятидневный срок с момента расторжения. Если дольщик не приходит за своими денежными средствами, то застройщик вносит эту сумму в депозит к нотариусу по месту расположения организации-застройщика.

Такие действия должны быть сделаны в течение двух суток, при этом отсчет идет от первого (рабочего) дня при истечении срока возврата средств. Организация должна проинформировать о внесении денег на депозит бывшего дольщика.

За нарушения правил оплаты по договору дольщик платит неустойку в порядке, что определяется ДДУ. Ему не нужно платить проценты от стоимости жилья по причине того, что никакие денежных вклады он не получал и не использовал.

Регистрация и пошлина

Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительствеРасторжение ДДУ подлежит регистрации, как и его заключение. Госпошлина уплачивается только при способе расторжения договора посредством заключения соглашения и составляет 350 рублей. При расторжении в единоличном или судебном порядке пошлина за расторжение дополнительно не платится. При регистрации такие сведения должны вноситься в ЕГРП. Для того чтобы зарегистрировать расторжение ДДУ необходимо написать заявление, приложив к нему доказательства расторжения в зависимости от его способа, иные необходимые документы, как-то:

  • собственно соглашение;
  • копия судебного решения, заверенная в установленном порядке;
  • копия уведомления с предупреждением (при одностороннем акте расторжения);
  • паспорт (другой документ идентифицирующий лицо);
  • если гражданин состоит в браке, то нужно еще согласие жены (мужа), заверенное нотариально;
  • документы, уполномочивающие представителя на определенные действия, часто доверенность.

Эти документы отправляются в Росреестр.




Сроки

ДДУ признается расторгнутым без учета мнения второй стороны с момента направления стороне уведомления о намерении прекратить обязательство.

При судебном способе договор считается прекратившим действие при вступлении судебного акта в силу.

При подписании соглашения ДДУ признается прекращенным после регистрации в компетентных органах.

Ответственность

Если застройщиком нарушаются сроки по возврату денег, то за их использование он дополнительно платит проценты в величине 1/300 ставки рефинансирования от указанной суммы. Исчисление при этом производится со следующего после истечения сроков дня и до момента зачисления или возврата средств иным образом.

Для граждан здесь опять установлены привилегии в части возврата суммы в удвоенном размере.

Заключение

Порядок заключения ДДУ тщательно защищает дольщика от рисков (подробнее о рисках при ДДУ), не ото всех, но максимальным образом. И даже в таких случаях случаются непредвиденные обстоятельства. Для денонсации ДДУ должен быть соблюден определенный законом порядок, без которого такую процедуру не осуществить. В статье расписаны поэтапные шаги с указанием деталей, так чтоб стало понятно рядовому покупателю. Надеемся, что наши советы с учетом проблемных моментов на практике помогут вам легче понимать суть и природу операций по ДДУ и найти ответы на какие-то проблемные вопросы.
Ознакомьтесь с подводными камнями при ДДУ.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Использование свидетельства ОПС

Использование свидетельства ОПС. Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования Система обязательного социального страхования в Российской Федерации содержит в себе 6 видов страхования и предусматривает страхование граждан ...

Расчет госпошлины в суд: основные нюансы

Расчет госпошлины в суд: основные нюансы Не все знают, но при подаче документов в суд необходимо заплатить государственную пошлину. Если этого не сделать, то заявление ...

Объект преступления: виды и особенности

Объект преступления: виды и особенности В современном мире человеку приходится работать и существовать в условиях сложных общественных отношений. А потому приходится обретать определенные, хотя бы ...

Причинение тяжкого вреда здоровью по неосторожности: примеры

Причинение тяжкого вреда здоровью по неосторожности: примеры Порой неосведомленность, излишняя эмоциональность или желание обезопасить себя приводят к непредвиденным последствиям, в результате которых подвергаются опасности третьи ...

Обстоятельства, исключающие участие в уголовном судопроизводстве: от и до

Обстоятельства, исключающие участие в уголовном судопроизводстве – все положения УПК РФ Судебный процесс – крайне щепетильное к проведению мероприятие, так как требует соблюдения огромного количества ...

Как оформить опекунство над инвалидом 2 группы

Опекунство над инвалидом 2 группы – подробные ответы на важные вопросы В опеке нуждаются не только дети, не достигшие совершеннолетнего порога, но и некоторые взрослые, ...

Куда жаловаться на ЖЭУ? Последовательность действий жильцов

Куда жаловаться на ЖЭУ? Последовательность действий жильцов Нередко жильцы исправно платят за коммунальное обслуживание квартиры и многоквартирного дома в целом, однако качество предоставляемых услуг отнюдь ...

Как восстановить снилс: самые важные моменты

Как восстановить снилс: самые важные моменты Все взрослые люди имеют свидетельства пенсионного страхования. Даже новорожденных детей во время регистрации сразу же вносят в реестр общего ...

Передача права на алименты и их получение почтовым переводом

Получение и/или выплата алиментов – дело не всегда простое. В некоторых ситуациях возникает множество факторов, которые должны быть учтены. У каждой из сторон алиментных отношений ...

Состав суда

Суд – это орган государственного характера, в функции которого входит регулирование и поддержание соблюдения установленной в государстве законности. Он регулирует также споры и взаимоотношения между ...

Как происходит оформление развода в России?

Когда счастливые влюбленные женятся, чего они точно не предполагают, так это того, что им, возможно, придется разводиться. Причин расставания бывает столько, сколько людей на планете. ...

Виды права

Виды права — это определенная система классификаций юридических норм. Общественная, да и, в принципе, семейная жизнь настолько многообразна, что вписать определенные правила поведения в один ...

Объявление на взнос: заполнение формы

Объявление на взнос наличными: что это такое? Особенности документа Объем наличных средств, которые могут оставаться в кассе на конец дня, регламентируется Указанием Банка России № ...

Юридическая ответственность: понятие, виды и обстоятельства, ее исключающие

Юридическая ответственность: понятие, виды и обстоятельства, ее исключающие Урегулирование взаимоотношений между людьми — одна из целей общества, необходимость которой возникла достаточно давно. В условиях современности, ...

Заведомо ложный донос

Все поступившие сообщения о подозрениях в совершении каким-либо лицом преступления подвергаются проверке. Если по ее результатам данные не подтверждаются, выносится постановление, в котором заявителю отказывают ...

Возврат 13 процентов за обучение в учебном заведении

Налоговое законодательство определяет плату за обучение, как повод для получения соответствующих компенсаций от государства. Вернуть полностью сумму, внесённую за обучение, не получится. Законом определена сумма ...

Как узнать свои долги по налогам: механизмы и процедуры получения информации о своей задолженности

Как узнать свои долги по налогам: механизмы и процедуры получения информации о своей задолженности Долги всегда надо возвращать, особенно, если речь идет о долгах материального ...

Шантаж статья УК РФ: суть и наказание

Шантаж статья УК РФ: суть и наказание В Уголовном кодексе Российской Федерации существует множество понятий относительно совершения недобропорядочных поступков. Некоторые из них объединены в специальные ...

ФКЗ о судебной системе Российской Федерации: ключевые положения

ФКЗ о судебной системе Российской Федерации: ключевые положения ФКЗ о судебной системе Российской Федерации определяет основные положения об устройстве системы правосудия и о структуре государственных ...

Какой грозит штраф за отсутствие страховки? Для чего нужен полис ОСАГО?

Какой грозит штраф за отсутствие страховки? Для чего нужен полис ОСАГО? На территории Российской Федерации страхование гражданской ответственности автовладельцев является строго обязательным. Садясь за руль ...

Статья Доведение до самоубийства: особенности применения

Статья «Доведение до самоубийства»: особенности применения. Уголовная ответственность за доведение до самоубийства Согласно утверждению Конституции Российской Федерации, главной ценностью страны является жизнь и права ее ...

Можно ли дарить квартиру купленную на материнский капитал?

Материнский капитал выплачивается в России за 2-го ребенка (или последующего) – в независимости от того – был он рожден у супругов или усыновлен ими. В ...

Обеспечение иска в гражданском процессе: особенности применения

Обеспечение иска в гражданском процессе: особенности применения Обеспечение иска при разрешении гражданских дел в судах общей юрисдикции применяется достаточно широко. Смысл этого правового института состоит ...

Статья 112 ТК РФ: как законодательство защищает право граждан на отдых

Особенности переноса и оплаты праздничных дней, совпадающих с выходными, согласно статье 112 трудового кодекса РФ Статья 112 Трудового кодекса регулирует моменты, связанные с праздничными нерабочими ...

Рейтинг@Mail.ru